LMNP et micro-entreprise : compatibilité et stratégies fiscales

Vous rêvez de cumuler les avantages de la location meublée non professionnelle (LMNP) avec la simplicité de la micro-entreprise, anciennement appelée auto-entreprise ? C'est possible, mais attention aux pièges ! Devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre la possibilité de générer des revenus complémentaires, un complément de revenu non négligeable, tout en bénéficiant d'une fiscalité allégée et de la possibilité d'amortir votre bien immobilier. La micro-entreprise, quant à elle, séduit par sa facilité de création, sa gestion simplifiée et ses charges sociales calculées sur le chiffre d'affaires. La combinaison de ces deux statuts, LMNP et micro-entreprise, nécessite une compréhension approfondie des règles applicables, notamment en matière de fiscalité et de cotisations sociales. Il est crucial de comprendre les subtilités de chaque régime pour optimiser sa situation fiscale et éviter les mauvaises surprises, particulièrement en cas de contrôle fiscal.

Comprendre les interactions entre le statut de LMNP et celui de micro-entrepreneur est essentiel pour une gestion financière saine et performante de votre activité immobilière. Ce cumul peut ouvrir des perspectives intéressantes en termes de revenus, en particulier pour les investisseurs immobiliers, mais il exige une planification rigoureuse et une connaissance précise des obligations légales et fiscales. Il est important de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour évaluer les implications de ce choix et mettre en place une stratégie adaptée à sa situation personnelle et à ses objectifs financiers. En effet, la combinaison de ces deux régimes peut impacter votre tranche d'imposition.

Cadre juridique : la compatibilité théorique et les exceptions

En théorie, la détention de biens en LMNP n'empêche pas la création d'une micro-entreprise. Le cadre juridique français autorise le cumul de ces deux statuts, à condition de respecter certaines règles et de bien comprendre les spécificités de chaque régime. Il est important de noter que cette compatibilité ne signifie pas une absence totale de contraintes, notamment en matière d'activité exercée. La nature de l'activité exercée en micro-entreprise joue un rôle déterminant. L'administration fiscale sera attentive à la cohérence de l'ensemble, à l'absence de conflits d'intérêts et au respect des règles de concurrence déloyale.

Activité non concurrente

L'activité exercée en micro-entreprise ne doit pas être liée à la gestion directe du bien LMNP. Par exemple, il est généralement déconseillé de proposer des services de conciergerie payants, de ménage ou de blanchisserie sur son propre bien loué en meublé si cela est exercé sous le statut de la micro-entreprise. Cette restriction vise à éviter une requalification des revenus LMNP en revenus d'activité commerciale, ce qui aurait des conséquences fiscales importantes et pourrait remettre en cause le bénéfice du régime LMNP. Il est essentiel que l'activité de la micro-entreprise soit distincte et indépendante de la gestion locative, pour ne pas être considérée comme une activité professionnelle de loueur en meublé (LMP).

Activités autorisées

De nombreuses activités sont compatibles avec la détention de biens LMNP. Un micro-entrepreneur peut exercer une activité de consulting, de e-commerce, de prestations de services informatiques, de graphiste, ou encore proposer des formations en ligne, sans que cela ne pose de problème avec son statut de loueur en meublé non professionnel. La clé est de veiller à ce que ces activités ne soient pas directement liées à la gestion du bien immobilier. Par exemple, un développeur web louant un appartement en LMNP peut parfaitement exercer son activité de freelance en micro-entreprise, facturant ses prestations à des clients externes.

Activités potentiellement problématiques

Certaines activités peuvent soulever des interrogations quant à leur compatibilité avec le statut LMNP. Par exemple, une agence immobilière gérant ses propres biens LMNP pourrait voir ses revenus locatifs requalifiés en revenus commerciaux, avec une imposition plus lourde et la perte des avantages du régime LMNP. De même, une activité de location de courte durée exercée de manière intensive et professionnelle, avec une offre de services hôteliers, pourrait être remise en question par l'administration fiscale. Dans ces situations, il est vivement conseillé de solliciter un avis juridique ou de consulter un expert-comptable spécialisé en immobilier pour éviter tout risque de redressement fiscal. La limite entre la gestion passive d'un bien LMNP et une activité professionnelle de location peut être floue et nécessite une analyse approfondie au cas par cas.

Rappelons que la micro-entreprise est une entreprise individuelle (EI), simplifiée au maximum et donc très facile d'utilisation, ou une Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée (EIRL) avec un régime fiscal et social simplifié. Ce statut offre une grande souplesse administrative, avec des formalités de création et de gestion allégées, mais il est important de connaître ses limites et ses obligations. Le régime de la micro-entreprise est encadré par des plafonds de chiffre d'affaires qu'il ne faut pas dépasser pour pouvoir bénéficier de ses avantages.

Les plafonds de chiffre d'affaires de la micro-entreprise varient en fonction de la nature de l'activité. En 2024, le seuil de chiffre d'affaires à ne pas dépasser pour les activités de prestations de services est de 77 700 euros, tandis qu'il est de 188 700 euros pour les activités de vente de marchandises. Le dépassement de ces seuils entraîne le passage au régime réel simplifié, ce qui implique des obligations comptables et fiscales plus importantes, comme la tenue d'une comptabilité complète et la déclaration de TVA. Il est crucial de suivre attentivement son chiffre d'affaires, grâce à un logiciel de gestion ou un tableau de bord, pour anticiper ce changement de régime. En 2022, environ 30% des micro-entrepreneurs ont dépassé ces seuils, selon l'INSEE.

L'EIRL permet de protéger son patrimoine personnel en cas de difficultés financières liées à l'activité de la micro-entreprise. En optant pour ce statut, l'entrepreneur affecte un patrimoine spécifique à son activité professionnelle, ce qui le met à l'abri des créanciers personnels. Cette option peut être intéressante pour les micro-entrepreneurs qui exercent une activité à risque ou qui détiennent un patrimoine personnel important, comme une résidence principale. En 2023, 150 000 micro-entrepreneurs ont opté pour l'EIRL, selon les chiffres de l'Agence France Entrepreneur (AFE).

Analyse fiscale détaillée : LMNP et Micro-Entreprise, un duo complexe

La fiscalité de la combinaison LMNP et micro-entreprise est un sujet délicat qui nécessite une attention particulière et une bonne connaissance des règles fiscales. Il est crucial de comprendre comment les revenus de chaque activité sont imposés et comment ils s'articulent entre eux au niveau de l'impôt sur le revenu et des cotisations sociales. Le choix du régime fiscal LMNP a un impact significatif sur l'imposition globale du foyer fiscal. Une analyse approfondie est indispensable pour optimiser sa situation fiscale, réduire son imposition et éviter les erreurs coûteuses, qui peuvent entraîner des pénalités fiscales.

Imposition des revenus LMNP

Les revenus LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont possibles pour les loueurs en meublé non professionnels : le régime Micro-BIC et le régime Réel Simplifié. Le choix entre ces deux régimes dépend du niveau de revenus locatifs et du montant des charges déductibles. Il est important de réaliser des simulations, avec l'aide d'un expert-comptable, pour déterminer le régime le plus avantageux et le plus adapté à sa situation.

• Régime Micro-BIC : Ce régime est applicable si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 euros en 2024. Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus bruts, ce qui signifie que seulement 50% des revenus sont imposables. Ce régime est simple et facile à gérer, avec peu d'obligations déclaratives, mais il peut être désavantageux si les charges réelles sont supérieures à 50% des revenus. Environ 20% des LMNP sont sous ce régime, privilégiant la simplicité à l'optimisation fiscale.
• Régime Réel Simplifié : Ce régime permet de déduire les charges réelles et justifiées, telles que les intérêts d'emprunt, les travaux de rénovation, la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances (assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés), les frais de gestion locative, etc. Il permet également de pratiquer des amortissements sur le bien immobilier et le mobilier, ce qui peut réduire significativement l'impôt. Ce régime est plus complexe à gérer, car il nécessite la tenue d'une comptabilité rigoureuse, mais il peut être très avantageux si les charges sont importantes et si le bien génère des déficits reportables sur les années suivantes. 80% des LMNP sont sous ce régime, cherchant à optimiser leur fiscalité grâce à la déduction des charges et des amortissements.

Imposition des revenus de la micro-entreprise

Les revenus de la micro-entreprise sont également imposés dans la catégorie des BIC, mais selon des règles spécifiques et simplifiées. Le calcul du revenu imposable se fait en appliquant un abattement forfaitaire en fonction de la nature de l'activité exercée (prestation de services ou vente de marchandises). Il existe également une option, sous conditions de ressources, pour le versement libératoire de l'impôt sur le revenu, qui permet de payer l'impôt en même temps que les cotisations sociales.

• Calcul du revenu imposable : L'abattement forfaitaire varie en fonction de l'activité : 71% pour les activités d'achat-revente de marchandises, 50% pour les prestations de services relevant des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et 34% pour les prestations de services relevant des BNC (Bénéfices Non Commerciaux). Le revenu imposable est donc le chiffre d'affaires diminué de cet abattement, ce qui représente une base imposable réduite.
• Option pour le versement libératoire de l'impôt sur le revenu : Cette option permet de payer l'impôt sur le revenu en même temps que les cotisations sociales, en appliquant un taux forfaitaire sur le chiffre d'affaires, ce qui simplifie la gestion administrative et évite les mauvaises surprises. Les conditions d'éligibilité sont liées au revenu fiscal de référence du foyer de l'année N-2 (revenus perçus deux ans auparavant). Le taux varie entre 1% et 2.2% selon l'activité (1% pour la vente de marchandises, 1.7% pour les prestations de services BIC et 2.2% pour les BNC). Environ 40% des micro-entrepreneurs optent pour le versement libératoire, séduits par sa simplicité et sa prévisibilité.

Coordination des deux impositions

Il est essentiel de comprendre comment les revenus LMNP et les revenus de la micro-entreprise s'articulent entre eux pour le calcul de l'impôt sur le revenu global du foyer fiscal. Les revenus LMNP, qu'ils soient imposés au régime micro-BIC ou au régime réel simplifié, augmentent le revenu global du foyer fiscal et peuvent avoir un impact significatif sur la tranche d'imposition applicable aux revenus de la micro-entreprise, en particulier si l'entrepreneur n'a pas opté pour le versement libératoire. Une stratégie fiscale globale, prenant en compte l'ensemble des revenus et des charges, est indispensable pour minimiser l'impôt total et optimiser sa situation financière.

• Impact des revenus LMNP sur la tranche d'imposition : Les revenus LMNP, après application de l'abattement (au régime micro-BIC) ou déduction des charges et amortissements (au régime réel simplifié), sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, pensions, allocations, etc.) pour déterminer le revenu imposable global. Plus le revenu global est élevé, plus la tranche d'imposition applicable est importante, ce qui peut entraîner une augmentation de l'impôt sur le revenu. Cela peut avoir un impact sur l'imposition des revenus de la micro-entreprise, notamment si l'entrepreneur n'a pas opté pour le versement libératoire, car ses revenus seront imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu.
• Optimisation fiscale globale : Il est essentiel de prendre en compte l'ensemble des revenus et des charges du foyer fiscal, y compris les revenus LMNP et les revenus de la micro-entreprise, pour mettre en place une stratégie fiscale optimale. Cela peut passer par le choix du régime fiscal LMNP le plus adapté à sa situation (micro-BIC ou réel simplifié), l'optimisation des charges déductibles en LMNP (travaux, intérêts d'emprunt, etc.), le choix de l'option pour le versement libératoire de l'impôt sur le revenu en micro-entreprise (si éligible), ou encore l'investissement dans des dispositifs de défiscalisation (PER, assurance-vie, etc.). Une consultation avec un expert-comptable est fortement recommandée pour bénéficier d'un conseil personnalisé et optimiser sa situation fiscale.

Stratégies fiscales et optimisations

Plusieurs stratégies fiscales peuvent être mises en place pour optimiser la situation des entrepreneurs cumulant LMNP et micro-entreprise. Le choix du régime d'imposition LMNP est une décision cruciale qui doit être mûrement réfléchie en fonction de ses revenus locatifs et de ses charges. L'optimisation des charges déductibles en LMNP, grâce à une bonne gestion comptable, permet de réduire l'assiette imposable et de diminuer l'impôt. Il est également important de prendre en compte l'impact des cotisations sociales de la micro-entreprise, qui représentent une charge non négligeable. Une approche globale et personnalisée est nécessaire pour minimiser l'impact fiscal total et maximiser ses revenus.

Choix du régime d'imposition LMNP

Le choix entre le régime Micro-BIC et le régime Réel Simplifié dépend de plusieurs facteurs, notamment le niveau de revenus locatifs annuels et le montant des charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, etc.). Une simulation précise, prenant en compte l'ensemble des revenus et des charges, est indispensable pour déterminer le régime le plus avantageux et le plus rentable sur le long terme. Un expert-comptable spécialisé en immobilier peut apporter un conseil personnalisé et vous aider à faire le bon choix.

• Quand opter pour le régime Micro-BIC ? Ce régime est adapté aux situations où les revenus locatifs sont relativement faibles (inférieurs à 77 700 euros en 2024) et les charges déductibles sont peu importantes (inférieures à 50% des revenus). Il offre une simplicité administrative appréciable, avec peu d'obligations déclaratives et comptables. Si vous avez peu de travaux ou de charges à déduire, le régime micro-BIC peut être suffisant et vous éviter des complications. Le régime Micro-Bic est idéal si vos charges sont inférieures à 38 850 euros.
• Quand opter pour le régime Réel Simplifié ? Ce régime est préférable lorsque les revenus locatifs sont plus élevés et les charges déductibles sont importantes (supérieures à 50% des revenus). Il permet de déduire toutes les charges réelles et justifiées (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurances, etc.) et de pratiquer des amortissements sur le bien immobilier et le mobilier, ce qui peut réduire significativement l'impôt. Si vous avez réalisé des travaux importants, si vous avez des charges financières élevées (intérêts d'emprunt) ou si vous prévoyez d'amortir votre bien, le régime réel simplifié est souvent plus avantageux et permet une meilleure optimisation fiscale.

Optimisation des charges déductibles en LMNP

L'optimisation des charges déductibles en LMNP est un levier important pour réduire l'impôt sur le revenu et augmenter sa rentabilité locative. Il est important de connaître l'ensemble des charges qui peuvent être déduites du revenu locatif et de les comptabiliser rigoureusement, en conservant tous les justificatifs (factures, relevés bancaires, etc.). L'optimisation des amortissements permet également de réduire l'assiette imposable et de diminuer l'impôt.

• Inventaire des charges déductibles : Les charges déductibles comprennent les travaux de réparation et d'entretien (peinture, plomberie, électricité, etc.), les intérêts d'emprunt (si vous avez contracté un crédit immobilier pour acquérir le bien), la taxe foncière, les charges de copropriété (si vous louez un appartement en copropriété), les assurances (assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés), les frais de gestion locative (si vous faites appel à une agence immobilière), les frais de comptabilité (si vous faites appel à un expert-comptable), etc. Il est important de conserver tous les justificatifs de ces dépenses, car ils pourront vous être demandés en cas de contrôle fiscal.
• Optimisation des amortissements : L'amortissement permet de déduire une partie de la valeur du bien immobilier et du mobilier chaque année, ce qui réduit l'impôt sur le revenu. La durée d'amortissement varie en fonction de la nature du bien (environ 25 à 40 ans pour l'immobilier et 5 à 10 ans pour le mobilier). Il est important de bien déterminer la valeur amortissable et la durée d'amortissement pour optimiser cette déduction et bénéficier d'un avantage fiscal maximal. L'amortissement peut générer un déficit foncier, reportable sur les années suivantes.
• Exemple de calcul d'amortissement : Si vous achetez un bien 200 000€ avec 20 000€ de meubles, vous pourrez amortir 500€ de meubles par an pendant 10 ans (20 000 / 10 /4 et environ 5 000€ de bien immobilier par an pendant 40 ans. Ces sommes viennent en déduction de vos revenus locatifs.

Impact des cotisations sociales de la micro-entreprise

Les cotisations sociales de la micro-entreprise représentent une charge importante qu'il convient de prendre en compte dans le calcul de la rentabilité globale de votre activité. Le taux des cotisations sociales varie en fonction de l'activité exercée (prestation de services ou vente de marchandises). L'Aide aux Créateurs et Repreneurs d'Entreprise (ACRE) permet de bénéficier d'une exonération partielle de cotisations sociales pendant les premières années d'activité, ce qui peut alléger significativement la charge sociale et favoriser le développement de l'entreprise.

• Calcul des cotisations sociales : Le taux des cotisations sociales varie en fonction de l'activité : environ 12.3% pour les activités d'achat-revente de marchandises (commerce), 21.2% pour les prestations de services commerciales ou artisanales (BIC) et 21,2% pour les professions libérales (BNC). Ces taux sont appliqués sur le chiffre d'affaires, après abattement forfaitaire (71%, 50% ou 34% selon l'activité).
• ACRE : L'ACRE permet de bénéficier d'une exonération partielle de cotisations sociales pendant les 12 premiers mois d'activité (ou plus si vous êtes demandeur d'emploi de longue durée). Cette exonération est dégressive et s'applique uniquement si le micro-entrepreneur remplit certaines conditions (être demandeur d'emploi, bénéficier du RSA, être jeune de moins de 26 ans, etc.). Cette aide peut représenter une économie significative sur les cotisations sociales et favoriser le lancement de l'activité.

Stratégies pour minimiser l'impact fiscal global

Pour minimiser l'impact fiscal global et optimiser sa situation financière, il est essentiel de mettre en place une stratégie globale qui prend en compte l'ensemble des revenus et des charges du foyer fiscal, y compris les revenus LMNP et les revenus de la micro-entreprise. Cela peut passer par l'investissement dans des dispositifs de défiscalisation (PER, assurance-vie, SCPI fiscales, etc.), l'optimisation du prélèvement à la source, la réalisation de travaux de rénovation énergétique (pour bénéficier de crédits d'impôt) et une bonne gestion de trésorerie.

• Investissement dans des dispositifs de défiscalisation : L'investissement dans des dispositifs de défiscalisation (Plan Épargne Retraite - PER, assurance-vie, Sociétés Civiles de Placement Immobilier fiscales - SCPI Malraux ou Pinel, etc.) peut permettre de réduire l'impôt sur le revenu global, en contrepartie d'un investissement à long terme et d'un risque de perte en capital. Il est important de choisir des dispositifs adaptés à sa situation personnelle, à ses objectifs financiers et à son profil de risque.
• Liste de contrôle pour les dispositifs de défiscalisation :
  1. Déterminer ses objectifs financiers : Épargne retraite, réduction d'impôt immédiate, diversification du patrimoine, transmission de patrimoine, etc.
  2. Évaluer sa capacité d'épargne : Définir le montant que l'on peut investir sans impacter son budget courant et sans prendre de risques excessifs.
  3. Analyser sa situation fiscale : Prendre en compte sa tranche d'imposition, ses revenus, ses charges et ses éventuels déficits reportables.
  4. Se renseigner sur les différents dispositifs : PER, assurance-vie, SCPI, Girardin, etc.
  5. Comparer les avantages et les inconvénients : Rendement potentiel, risque de perte en capital, liquidité (facilité à récupérer son argent), contraintes (durée de blocage des fonds, plafond d'investissement, etc.).
  6. Simuler l'impact fiscal : Estimer la réduction d'impôt ou l'avantage fiscal potentiel, en tenant compte de sa situation personnelle et de ses revenus.
  7. Se faire accompagner par un professionnel : Conseiller financier, expert-comptable, notaire.
  8. Diversifier ses investissements : Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et répartir ses investissements sur différents supports et classes d'actifs.
  9. Suivre l'évolution de ses investissements : Réévaluer régulièrement sa stratégie en fonction de l'évolution de sa situation financière, de ses objectifs et des performances des marchés financiers.
• Optimisation du prélèvement à la source : Il est possible d'ajuster son taux de prélèvement à la source, directement sur le site des impôts (impots.gouv.fr), pour tenir compte des revenus LMNP et de la micro-entreprise. Cela permet d'éviter une régularisation trop importante lors du paiement de l'impôt sur le revenu et d'anticiper les éventuelles variations de revenus.
• Conseils pour une bonne gestion de trésorerie : Il est important d'anticiper les échéances fiscales et sociales, de mettre de côté les sommes nécessaires pour payer ses impôts et ses cotisations, et de suivre régulièrement sa trésorerie, grâce à un tableau de bord ou un logiciel de gestion. Une bonne gestion de trésorerie permet d'éviter les difficultés financières, de faire face aux imprévus et d'optimiser sa rentabilité.
• Crédit d'impôt rénovation énergétique : Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE), devenu MaPrimeRénov', permet de déduire une partie des dépenses engagées pour des travaux de rénovation énergétique dans son logement (isolation, chauffage, etc.). Ces travaux peuvent être déductibles des revenus LMNP.

Cas pratiques et témoignages

Pour illustrer les enjeux de la combinaison LMNP et micro-entreprise, il est utile de présenter des cas concrets et des témoignages d'entrepreneurs ayant mis en place cette stratégie. Ces exemples permettent de mieux comprendre les avantages et les inconvénients de cette combinaison, d'identifier les bonnes pratiques et d'éviter les erreurs courantes en matière de fiscalité et de gestion.

Présentation de cas concrets

Prenons l'exemple de Madame Dupont, consultante en marketing digital, qui loue un studio meublé en LMNP et exerce son activité de freelance en micro-entreprise. Dans ce cas, la combinaison des deux statuts peut être très avantageuse, car elle lui permet de diversifier ses sources de revenus (revenus locatifs et honoraires de consulting) et de bénéficier d'une fiscalité optimisée (grâce au régime réel simplifié en LMNP et à l'ACRE en micro-entreprise). En revanche, si Madame Dupont proposait des services de création de sites web uniquement à ses locataires, en utilisant le statut de micro-entreprise, cela pourrait poser problème, car il y aurait un lien direct entre les deux activités, ce qui pourrait être requalifié par l'administration fiscale. Il est donc crucial de bien distinguer les activités et de veiller à ce qu'elles soient indépendantes, tant sur le plan juridique que commercial.

Témoignages d'entrepreneurs

"J'ai opté pour la combinaison LMNP et micro-entreprise il y a trois ans et je suis très satisfait de ce choix. Cela me permet de générer des revenus complémentaires grâce à la location de mon appartement à Lyon et de développer mon activité de graphiste freelance en parallèle. La gestion administrative est relativement simple, surtout avec un bon logiciel de comptabilité, et la fiscalité est avantageuse, surtout si on opte pour le régime réel simplifié en LMNP." - Julien, 38 ans, graphiste.

"Au début, j'étais un peu perdu avec toutes les démarches administratives et les règles fiscales, surtout en matière d'amortissement et de déduction des charges. J'ai donc fait appel à un expert-comptable spécialisé en immobilier qui m'a accompagné et conseillé tout au long de l'année. Cela m'a permis d'éviter les erreurs, d'optimiser ma situation fiscale et de gagner du temps." - Sophie, 42 ans, e-commerçante.

"La ACRE m'a vraiment aidé au début de mon activité. Mes charges étaient très faibles la première année et ça m'a aidé à me lancer. Maintenant que je suis au régime normal, j'ai pris une assurance chômage pour indépendants pour me protéger en cas de coup dur." - Marc, 30 ans, développeur web

Erreurs à éviter

Il est important d'éviter certaines erreurs courantes lors de la gestion fiscale et administrative de ces deux statuts, car elles peuvent avoir des conséquences financières importantes, voire entraîner des pénalités fiscales. Ne pas déclarer ses revenus LMNP, ne pas tenir une comptabilité rigoureuse, ne pas respecter les plafonds de chiffre d'affaires de la micro-entreprise, ne pas s'informer sur les obligations fiscales et sociales, ou encore ne pas se faire accompagner par un professionnel sont autant d'erreurs qui peuvent coûter cher. Il est donc indispensable de s'informer, de se former et de se faire accompagner par un expert-comptable pour éviter ces erreurs et optimiser sa situation.

• Ne pas déclarer ses revenus LMNP : Tous les revenus LMNP doivent être déclarés à l'administration fiscale, même s'ils sont faibles, car cela peut être considéré comme une fraude fiscale.
• Ne pas tenir une comptabilité rigoureuse : Une comptabilité rigoureuse est indispensable pour justifier ses charges déductibles, calculer ses amortissements et éviter les redressements fiscaux en cas de contrôle.
• Ne pas respecter les plafonds de chiffre d'affaires de la micro-entreprise : Le dépassement des plafonds de chiffre d'affaires entraîne le passage au régime réel simplifié, ce qui implique des obligations comptables et fiscales plus importantes et peut remettre en cause le bénéfice de l'ACRE.
• Ne pas s'informer sur les obligations fiscales et sociales : Il est important de se tenir informé des évolutions législatives et réglementaires en matière de fiscalité et de cotisations sociales, car elles peuvent avoir un impact sur sa situation.
• Ne pas se faire accompagner par un professionnel : Un expert-comptable spécialisé en immobilier peut apporter un conseil personnalisé, vous aider à optimiser votre situation fiscale et vous accompagner dans vos démarches administratives. Son coût est une charge déductible de vos revenus LMNP au régime réel.

En conclusion, la combinaison LMNP et micro-entreprise peut être une stratégie intéressante pour diversifier ses revenus, développer son activité et optimiser sa fiscalité, à condition de respecter certaines règles, de s'informer, de se former et de se faire accompagner par un professionnel. Avant de vous lancer, il est essentiel de réaliser une étude approfondie de votre situation, de simuler l'impact fiscal de cette combinaison et de vous faire conseiller par un expert-comptable spécialisé en immobilier.